ABD’nin en büyük 16’ncı bankası Silikon Vadisi Bankası’nın (SVB) batışıyla başlayan kriz, Avrupa’da İsviçreli Credit Suisse’in sallanması ve UBS’e satılmasıyla durulurken; memleketler arası piyasalarda artık ticari gayrimenkul piyasalarının (Commercial real estate – CRE) vurulacağı konuşulmaya başlandı.
Global uzmanlar da bu istikamette arka arda açıklamalar yaparken; tahminen de en sert ikaz Amerikalı yatırım bankası Morgan Stanley’nin analistlerinden geldi. MS analistlerine nazaran CRE piyasası, 2008 global bankacılık krizinden daha beter etkilenecek.
Pandeminin başından bu yana uzaktan çalışma yaygınlaştıkça, ABD’deki ticari gayrimenkuller de ‘COVID’zede oldu…
USA Today, pandeminin başlangıcıyla bankaların batışı ortasındaki periyoda dikkat çekti: “İki bankanın mart ayındaki batışından çok evvel, kesim, uzaktan çalışma yüzünden talebin azalması, artan maliyetler ve faizler üzere çeşitli bahislerle boğuşuyordu.” MS analisti Lisa Shalett son raporunda kesimin meselesini şöyle özetledi: “En büyük sorun, 2.9 trilyon dolarlık ticari ipoteğin yarısından fazlasının önümüzdeki birkaç yıl içinde yine finanse edilecek olması.
Mevcut oranlar olduğu yerde kalsa bile, yeni borç verme oranlarının, CRE’nin mevcut ipoteklerinin birçoğundan yüzde 3.5 ila 4.5 puan daha yüksek olması olasıdır.” MS analistlerinin ortak görüşü de şöyle: “Ticari gayrimenkul kredilerinin yüzde 80’ini küçük ve orta ölçekli bankaların oluşturduğu göz önüne alındığında, durum yakında daha da berbatlaşabilir.
Ticari emlak fiyatları, 2008 mali krizi sırasındaki düşüşle rekabet edecek şekilde yüzde 40 kadar düşebilir. Bu tıp zorluklar yalnızca emlak kesimine değil, onunla ilgili tüm iş etraflarına ziyan verebilir.”
“YARI YARIYA DÜŞECEK”
Peki piyasa temsilcileri ne diyor? EY Americas Satış Müdürü Mark Grinis dalın problemini şöyle lisana getiriyor: “Veri merkezlerimize yahut e-ticarete güç veren endüstriyel binalarımıza bakarsanız, hayli düzgün durumdalar. Çok aileli bir şirkete girerseniz, kiralar biraz yumuşayabilir, lakin hâlâ konut arzı yetersizdir.
Ofis kredileri kelam konusu olduğunda, 2021’den bu yana hacme nazaran yüzde 44 daha fazla temerrüde düştü ve yüzde 55 daha fazla özel hizmetteydi. Yani fırtına bulutları geliyor. Kısa vadede, makûs yapılandırılmış, kapitalize edilmiş ve finanse edilmiş binalar muhtemelen ya bir çeşit mülkiyet değişikliğine uğrayacak ya da hacizden geçecektir.”
5 milyar dolarlık varlık yöneten Dallas merkezli RREAF Holding’in CEO’su Kip Sowden de “daha sıkı borç verme gerekliliği” yüzünden dalın daraldığına dikkat çekti: “2022’de şirketimiz, 2021’deki 1.3 milyar dolarlık süreç hacminden 1.5 milyar doları aştı. 2023’te ise, daha yüksek faiz oranları ve finansal kurumların fon sağlamaya çalışacağı mutabakat sayısındaki azalma nedeniyle bu sayıların muhtemelen yarıya düşeceğini düşünüyoruz.”
ABD’li uzmanların aklına gelen birinci şey, ofisleri konuta dönüştürmek. Bu yüzden de New York, San Fransisco ve Los Angeles üzere kentlerde lokal idarelerle mevzuat değişimleri üzerine toplantılar yapılmaya başlandı bile…